您好、欢迎来到多彩彩票app-多彩彩票登陆!
当前位置:主页 > 柏景湾 >

2018年合肥庐阳区和北城二手房成交分析及近期购房建议

发布时间:2019-04-24 16:46 来源:未知 编辑:admin

  原题目:2018年合肥庐阳区和北城二手房成交阐发及近期购房建议

  庐阳区是合肥老城区的真正地点,无论合肥成长到何种程度,你总能在这里找到它的文化根源。但跟着新区的开辟和扩展,优良资本和重生生齿不竭向外分流,我们可以或许感遭到老城区逐步在没落和衰败,真是无可何如花落去。

  我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较客岁16395元/平米下跌-9元/平米,根基持平。此中庐阳区和北城共成交1052套,占全市总成交量的18.7%,根基是2017年成交量的两倍。

  接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个阐发和点评,以环城河、中环路以及长丰县界为界,我将两个区域分为四个部门,别离是:

  1、环城河内板块。这个区域很较着,就是环城河以内的区域。

  2、中环路内板块。具体范畴为:南淝河以北,板桥河以西,临泉路以南,潜山路以东。

  3、中环路外板块。具体范畴为:临泉路转潜山路、南淝河以北,板桥河路以西,大房郢水库以南,董铺水库以东。

  4、北城板块。大房郢水库最南端线以北,不断到北绕城高速附近。

  本文所阐发的数据次要是2018年的平均数据,并不克不及完全反映庐阳区和北城当前的房价,由于过去一年中,良多小区房价在不竭上涨,当前价钱可能要比图表中的超出跨越不少。与此次对比的数据是2017年全年的阐发,具体可参考我微信公家号“小易论楼市”文章《2017年合肥庐阳区和北城二手房成交阐发及购房建议》)。

  庐阳区和北城全体成交量无限,有些小区规模较小,成交基数也比力小,客观上会形成较大的误差。因而,成交量相对大的小区,房价数据比力贴合现实;成交量小的小区,价钱数据相对失真,我会在文中做出批改。

  庐阳区2018年成交均价为16842元/平米,比2017年全年(17268元/平米)下跌了426元/平米,跌幅-2.47%。议价空间从3.03%降低至2.89%,削减了0.14%;成交周期为73.8天,比2017年耽误16.4天。

  庐阳区客岁三四时度的成交均价为16593元/平米,较2017年基数下跌-3.91%,这个数值比2018年均值还低1.44个百分点,申明客岁下半年,庐阳区房价继续连结下跌,且跌幅扩大。

  北城2018年成交均价为10996元/平米,比2017年全年(10738元/平米)上涨了258元/平米,涨幅2.4%,高于全市平均值。议价空间从2.38%降低至2.19%,削减了0.19%;成交周期为53天,比2017年缩短2.3天。

  北城客岁三四时度的成交均价达到11166元/平米,较2017年基数上涨3.99%,几乎是2018年全年均值的2倍,成交量也跨越全年的一半,申明北城下半年房价涨幅比上半年高得多。

  关于2018年滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、高新区和肥西县的阐发,请关心我微信公家号“小易论楼市”,答复 “滨湖”、“政务”、“蜀山”等环节词查看。

  环城河内板块

  环城河内板块2018年共成交228套二手房,成交均价从2017年的19860元/平米涨至20893元/平米,上涨1033元/平米,涨幅5.2%。议价空间为3.22%,高于平均值;成交周期57天,比客岁缩短2.6天,远低于平均程度。

  三四时度的成交量占比跨越全年的一半,涨幅比全年超出跨越近2%,申明环城河内板块客岁下半年比上半年上涨更多。此中45中学区房成交量占比接近2/3,是42中学区房的两倍半,但42中学区房涨幅要高于45中。

  2017年“南门小学+45中”学区房成交均价为25132元/平米,2018年这个数值为28268元/平米,上涨3136元/平米,涨幅12.5%,远远跨越均值。其实三四时度,双学区房的成交均价曾经达到29409元/平米,3w以下的单价鲜能看到了。

  2017年“南门小学+45中”学区房总价在100w以内的占比还有25%,此中最低价为73.8w,而2018年仅有一个房源低于100w,价钱为98.8w。户均成交总价也由129.3w涨至155.5w,涨幅跨越20%,这意味着,“南门小学+45中”学区房的购入门槛,将越来越高。

  从学区房房价凹凸分布上来看,双学区房的强势程度排序该当是如许的:“南门小学+45中”“六安路小学+45中”“南门小学+42中”“永红路小学+45中”“红星路小学+42中”“淮三小+45中”》“安三小+45中”“42中+六安路小学”“42中+逍遥津小学”。

  越强势的学区房,投资价值越高,由于你投资的次要是学票,不要买总价过高的学区房。对于这种真学区老破小,低总价是最主要的,户型、楼层、物业、栖身前提等其他要素都不要太在意(《合肥的线年合肥初中学区最新排名》微信公家号“小易论楼市”)。

  中环路内板块

  中环路内板块2018年共成交147套二手房,成交均价从2017年的15571元/平米涨至16063元/平米,上涨492元/平米,涨幅3.16%。议价空间为3.47%,高于平均值;成交周期82.5天,比客岁耽误22.8天,高于平均程度。

  我在庐阳区的上篇文章中指出过,因为2017年板块成交量较小,但价钱较低的国光万豪广场公寓成交量相对较大,拉低了板块均价,导致对比基数偏低。而2018年国光万豪广场成交占比变少,导致呈现板块上涨的假象,现实环境是中环路内各小区普跌。

  中环路内板块三四时度成交均价为15708元/平米,低于全年均值,这意味着客岁下半年,板块全体价钱是鄙人跌的。客岁下半年合肥楼市遇冷,劣质板块遭到影响会更大。

  成交量比力大的几个小区,好比祥源广场翡丽城、金域蓝湾、元一滨水城、南国花圃等,作为成交的主体,无一破例都鄙人跌,充实表现了劣质板块资产不保值不抗跌的特征。

  置地柏景雅筑和柏景湾是板块内成交均价最高的两个小区,价钱表现了资产的优良程度,同时也证了然优良资产即便处在劣质板块,也能保值升值(《合肥的优良房产和劣质房产》微信公家号“小易论楼市”)。

  中环路外板块

  中环路外板块2018年共成交505套二手房,成交均价从2017年的16587元/平米跌至16042元/平米,下跌543元/平米,跌幅-3.29%。议价空间为2.59%,低于平均值;成交周期78.2天,比客岁耽误11.9天,高于平均程度。

  三四时度成交均价为15607元/平米,跌幅达到-5.91%,几乎是全年均值的两倍,这意味着中环路外板块的跌幅,根基上是在客岁下半年完成的。

  我们再看看有必然的成交量且房价还在上涨的小区有哪些:万科丛林公园,华润橡树湾,融侨悦城,海亮红玺台,瑞地平和府(室第)。这些小区的配合特点是,房龄都很是年轻,大都在6年以内。

  其实四里河区域的万科丛林公园和华润橡树湾,是独立于整个板块行情之外的,这两个小区是板块内成交均价最高的两个小区。品牌物业,相对年轻的房龄,再辅以学区概念,使得它们在庐阳区显得非分特别耀眼。

  从三四时度成交均价来看,万科丛林公园达到了22665元/平米,较全年均价超出跨越5.52%,我察看到,近两个月的成交,曾经达到2.4w上下。

  客岁下半年,橡树湾成交均价为21258元/平米,较全年超出跨越4.75%,而近几个月价钱曾经达到了2.3w上下。

  我在之前的文章平分析过,庐阳区几乎很难找到适合改善且兼顾投资的小区,目前为止,就只要万科丛林公园和橡树湾满足前提。在劣质板块中逆势上涨,足以表现出资产的优良程度,价钱低并不是值得投资的缘由,价钱高倒反映出资产优良,反而更值得投资。

  同为四里河板块的中铁国际城,虽然成交量较大,表示却没有上面两个小区亮眼,均价有所下跌。其实各个园涨跌纷歧,广园和旭园下跌,其他园都有必然的上涨。全体来看,非论从涨幅仍是均价上,中铁国际城都要远减色于上面两个楼盘。

  中环路外板块,除了以上几个上涨的小区外,几乎都不是优良资产。虽然有些小区房龄看上去还足够新,但仍卖不上价,以至下跌。这种房子,若是放在经开区、高新区以至肥西县,景况都不致如斯,板块劣势对资产的危险是无形的。

  北城板块2018年共成交172套二手房,成交均价从2017年的10738元/平米跌至11015元/平米,上涨277元/平米,涨幅2.58%。议价空间为2.25%,低于平均值;成交周期55.6天,比客岁耽误22.8天,低于平均程度。

  三四时度成交均价为11178元/平米,涨幅4.1%,客岁下半年继续上涨。说实话,北城取得如许的成就,我感应必然的不测,在我印象中,这是一个相对劣质的区域。

  但北城房价上涨,在预料之外还具有必然的合理性。起首,虽然北城新房浩繁,但绝大部门楼盘价钱相对较高,性价比偏低,地缘性需求特别是刚需,倾向于选择价钱更低的二手房。

  其次,北城二手房平均房龄为2014.6年,较大盘年轻4年半。再次,北城大都是长丰的产证,不限购,吸引了大量省内需求。最初,地铁8号线规划已上报国度,经审批后将优先扶植北段,这带来必然的利好。

  北城世纪城一个楼盘成交就占了板块的一半以上,并且涨幅远超板块均值。我认为这不只是由于它的体量大,还在于它远离庐阳工业园和双凤工业园,从最大程度上削减工业出产对栖身糊口的影响,即便距离市区更远,也能走出一个相对独立的行情。

  环城高速以北则代表了北城的别的一片六合,这片区域几乎完全隔离工业区,易于全体规划和扶植革新。恒大帝景作为区域的开荒者,跟着周边地块的高价出让,关心度也逐步变得高了起来。

  恒大帝景二手房比拟周边附近新盘来讲,价钱上低了近30%,这有足够的相对劣势。我们看到三四时度恒大帝景的成交均价为11456元/平米,较2017年上涨7.8%。但这同时也意味着,周边高价新盘离解套还需时日。

  庐阳区和北城房价阐发总结及购房建议

  我在之前的文章中曾经阐发过滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、高新区和肥西县,这些都是合肥的西南区域,除了蜀山区长江路北板块房价同比下跌以外,其余都有分歧程度的上涨。

  我们再来看庐阳区的几个板块,环城河内和北城板块同比上涨,中环路内和中环路外板块环比下跌,若是不是由于有学区,以环城河内目前的房龄,意料也难逃下跌的景象。

  若是再联想到蜀山区的长江路北板块,不难发觉,这正印证了合肥那句“东贫西富南贵北贱”的说法。以长江路为界,路北是相对劣质的区域,路南环境就要好良多。

  在限购环境下,合肥购房需求从全省范畴的表里生需求缩窄至市区范畴的内素性需求,以学区房为代表的优良资产成为劣质资产置换的次要对象。由于2018年合肥房价根基是不变的,有上涨就会有下跌,那么优良房产上涨和劣质房产下跌,这种资产分化就成为平稳期间合肥房价变化的次要特征。

  在环城河以外的庐阳区范畴,除了四里河附近几个优良小区,根基上都被劣质区域笼盖。在这里,我不建议大师投资2档以下的资产,对于3档以下的资产,应尽快措置,特别是房龄跨越10年的非品牌小区(《合肥优良房产的品级评价》微信公家号“小易论楼市”)。

  整个庐阳区及北城范畴,大大小小分布着快要40个在售新楼盘,除了万科丛林公园以外,我根基上找不到一个适合投资的。绝大大都楼盘都具有价钱虚高,再加上板块相对劣势,根基都是投资坑,良多两三年前拿的地王,至今尚未解套。

  全体来讲,庐阳区几无亮点,我不建议投资者考虑,应将目光转向西南优良区域。对于一些地缘性需求,应更多关心庐阳区的品牌小区和房龄年轻的二手房,不要贪廉价去买老破的劣质资产,可能会被套很长时间。

  改善性需求应关心四里河板块,特别是万科丛林公园和橡树湾;刚需可考虑房龄不跨越8年的小三房,好比中铁国际城;被限购的人群能够考虑北城世纪城或者恒大帝景。尽量不要去买公寓。

锟斤拷锟斤拷锟斤拷QQ微锟斤拷锟斤拷锟斤拷锟斤拷锟斤拷锟斤拷微锟斤拷
关于我们|联系我们|版权声明|网站地图|
Copyright © 2002-2019 多彩彩票app-多彩彩票登陆 版权所有